Das Tool für die professionelle und effiziente Auswertung Ihrer Immobilieninvestments


Funktionsübersicht Software IIPRO-Tool

Das ImmoInvest Pro Tool (IIPRO) ist die Software zur professionellen Berechnung Ihres Immobilieninvestments in der Ankaufsprüfung. Bei dem Kalkulationsprogramm IIPRO handelt es sich um ein spezialisiertes und hocheffizientes Online-Kalkulationstool, mit dem Sie die verschiedensten Details und Stellschrauben eines Immobilieninvestments berechnen und auswerten können. Damit werden Sie in die Lage versetzt, einerseits Details zu prüfen und Potenziale möglicher Investments zu erkennen, andererseits aber auch das große Ganze einer Investment-Immobilie zu bewerten. IIPRO entspricht letztlich einem Businessplan, wie ihn jeder Selbstständige bzw. Unternehmer für sein Unternehmen erstellt. Das bedeutet: in diesen „Businessplan“ fließen vor allem finanzielle, operative und strategische Parameter für die Ankaufsprüfung einer vermieteten Immobilie ein. Damit wird der Nutzer der Software in die einzigartige Lage versetzt, Wert- und Cash-Flow-Potenziale von vermieteten Immobilien aufzudecken, die sonst erst auf den zweiten oder gar dritten Blick erkennbar sind. IIPRO ist speziell zugeschnitten auf die private Vermietung und Verpachtung von Immobilien im deutschen Markt. Dies bedeutet, dass selbst die steuerlichen Gegebenheiten für ein langfristiges Immobilieninvestment (im Privatvermögen) Berücksichtigung finden. Versionen für die steuerlichen Gegebenheiten Österreichs und der Schweiz sind bereits in Vorbereitung. Die Immobilien-Kalkulationssoftware IIPRO wurde als online-basiertes Tool konzipiert. Dies bedeutet für Sie als Nutzer, dass Sie keine Applikationen bzw. Programme auf Ihrem Rechner installieren müssen. Einfach mit Ihren Zugangsdaten einloggen und los geht es, ganz gleich von welchem Ort (und Rechner) der Welt Sie auch arbeiten. Wir übernehmen die gesamte Technik im Hintergrund für Sie. Wir sorgen dafür, dass stets genug Server- und Leitungskapazitäten zu den Rechenzentren vorhanden sind. Auch mehrfach redundante Datensicherungen laufen für Sie als Nutzer völlig automatisch im Hintergrund. Zudem bietet unsere browserbasierte Cloud-Lösung („SaaS“ bzw. „Software as a Service“) den Vorteil, dass IIPRO gänzlich plattformunabhängig funktioniert – ganz gleich, ob Sie mit Apple,  Windows oder anderen Systemen arbeiten. Kompatibilitätsprobleme gehören damit endgültig der Vergangenheit an. Auch müssen Sie keine Software mühselig installieren und sich auch nicht um Softwareupdates kümmern. Diese spielen wir einfach – für Sie völlig ohne weitere Arbeit – „im Hintergrund“ auf. Sie arbeiten somit immer mit der aktuellsten Softwareversion – Updatekosten gibt es bei uns nicht. Der Datensicherheit unserer Kunden messen wir mithilfe modernster Sicherheitsarchitektur und Servertechnologie höchsten Stellenwert bei. Einerseits werden sämtliche Daten unserer Kunden ausschließlich auf Europäischen Servern an drei verschiedenen Standorten gehostet. Die komplette Kommunikation mit dem Server ist mit einer modernen SSL Verschlüsselung gesichert und Passwörter werden selbstverständlich mit einem modernen Hash-System verschlüsselt.

DISKRETION

Wir garantieren Ihnen die Diskretion im Umgang mit Ihren Daten. Mit Abschluss Ihrer Bestellung und somit des Kaufvertrages, verpflichten wir uns Ihnen gegenüber zu strengster Sorgfalt im Umgang mit Ihren persönlichen Daten sowie mit den von Ihnen im Tool eingegebenen Immobilien. Wir garantieren Ihnen, dass wir weder Ihre Investments auslesen, noch diese unbefugten Personen zugänglich machen. Sie können sich also sicher sein, dass Ihre Daten gut bei uns aufgehoben sind.

SICHERHEIT

Unser Hostinganbieter integriert bei seinen dedizierten Hosting-Dienstleistungen einen Schutz gegen sämtliche Arten von DDoS-Angriffen. Zu diesem Zweck hat das Unternehmen drei Schutz-Infrastrukturen mit einer Kapazität von jeweils 160 Gbit/s in seinen Rechenzentren in Roubaix, Straßburg und Beauharnois aufgebaut.

DATENSCHUTZ

Die Verbindung zu dem Tool stellen Sie über eine gesicherte SSL-Verbindung her. Diese sorgt dafür, dass Sie während der Eingabe Ihrer Daten maximal geschützt sind und die Kommunikation zwischen Ihnen und unserem Server ausschließlich verschlüsselt stattfindet.

HILFE UND TUTORIALS

Neben dieser Dokumentation bieten wir unseren Kunden vielfältigste Supportmöglichkeiten an, so dass jeder das von ihm bevorzugte Format wählen kann. Derzeit bieten wir Ihnen unseren Support über folgende Kanäle und Medien an:

1. Dieses Hilfedokument

2. An der Stelle, wo unsere Unterstützung am häufigsten benötigt wird: am entsprechenden Menüpunkt oder Eingabefeld des IIPRO-Tools. Achten Sie einfach auf die „?“. Fahren Sie mit der Maus über das entsprechende Tool-Tipp-Symbol und Sie erhalten sofort Unterstützung.

3. Unsere Video-Tutorials, die Sie hier finden.

4. Unsere Video-Case-Studies, mit denen wir Ihnen ganz praktische Tipps & Tricks für die Anwendung des IIPRO-Tools an die Hand geben. Auch diese finden Sie hier.

5. Unsere FAQ’s, die Sie hier finden.

6. Unser Support, den Sie hier erreichen. Sämtliche Hilfen erweitern wir laufend, so dass es sich lohnt, hier von Zeit zu Zeit vorbeizuschauen.

NAVIGATION

Im Menü Navigation erhalten Sie Überblick über Ihre hinterlegten Immobilieninvestments und können im Kontrollzentrum Ihre persönlichen Zugangsdaten anpassen.

Übersicht

In der Übersicht sehen Sie alle von Ihnen hinterlegten Immobilieninvestments, die Sie derzeit prüfen möchten bzw. online verfügbar haben. Abhängig von dem von Ihnen gebuchten Paket besteht die Möglichkeit eine, fünf, 15 oder mehr Immobilieninvestments zu erfassen und hier in der Übersicht darzustellen. Um zur Kalkulation einer bereits erfassten Immobilie zu gelangen, wählen Sie unter dem Bild des jeweiligen Investments einfach den grünen Button Zur Immobilie.

Immobilienassistent

Mit dem Immobilienassistenten steht Ihnen eine Schritt-für-Schritt Erfassung Ihres Investments zur Verfügung. Sollten Sie noch nicht alle Daten vorliegen haben, können diese auch problemlos später eingefügt oder geändert werden. Du Nutzung des Immobilienassistenten ist eine optionale Funktion. Die Erfassung neuer Investments ist alternativ auch allein über das Hauptmenü MEINE IMMOBILIEN möglich.

1 Objektdaten

Im Abschnitt 1 Objektdaten erfassen Sie die Rahmendaten Ihrer Investment-Immobilie, wie z. B. Anschrift, Baujahr und Zustand. Zudem erfassen Sie hier das Übernahmedatum der Immobilie. Das ist der Tag des wirtschaftlichen Übergangs der Immobilie, wie Sie es später im Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbaren werden. Dieses Datum ist von zentraler Bedeutung, da sich die gesamte weitere Kalkulation der Immobilie auf dieses Datum bezieht. Mit dem grünen Button Weiter werden Ihre Daten gespeichert und Sie gelangen zum nächsten Punkt.

2 Lage

Die Qualität der Makro- und Mikrolage können unter dem Punkt 2 Lage in den Kategorien A/B/C oder einfach/mittel/gut/gehoben hinterlegt werden. Eine eigene Beurteilung mit Kommentarfeldern ist zusätzlich möglich.

3 Investment

Wesentliche Investmentdaten der Immobilie wie Kaufpreis, Kaufnebenkosten und eventuell geplanten Baumaßnahmen werden unter diesem Menüpunkt 3 Investment erfasst.

4 Steuerdaten

Ihr persönlicher Steuersatz und weitere relevante Steuerdaten wie Abschreibungssätze für Einbauküchen werden unter 4 Steuerdaten erfasst. Für die Ermittlung der Abschreibungsgrundlage werden zudem die Grundstücksgröße und der Bodenrichtwert erfasst.

5 Cash-Flow

Geben Sie zur Ermittlung des Cash-Flows der Immobilie unter 5 Cash-Flow die von Ihnen geschätzte Inflationsrate und die geplanten Mietanpassungen in den ersten 3 Jahren der Haltedauer an. Für die Bewirtschaftung der Immobilie können Sie zudem die laufende Instandhaltung p. a. und weitere Kostenpositionen erfassen.

6 Sonstige

Unter 6 Sonstige werden weitere Daten wie Ihr persönlicher Schufa-Score oder Ihre Marktwerteinschätzungen (Multiplikator der Immobilie) hinterlegt. Der Multiplikator ist Basis für die Hochrechnung des Wertes Ihres Investments und somit ein zentraler Marktparameter der gesamten Investmentkalkulation. Mit Bestätigung über den Button Fertig wird die mit dem Immobilienassistenten erfasste Immobilie neu angelegt und Sie gelangen automatisch zum Cockpit Ihres neuen Prüfobjekts. Sämtliche im Assistenten erfassten Daten lassen sich jederzeit, wie alle anderen Daten auch, mühelos ändern. Weitere Daten erfassen Sie nun über die Hauptmenüführung Ihres Investments.

Kontrollzentrum

Im Kontrollzentrum verwalten Sie Ihr Abonnement und ihre persönlichen Zugangsdaten.

Logout

Unter dem Punkt Logout besteht die Möglichkeit, sich aus dem IIPRO-Tool auszuloggen. Die Daten Ihrer Immobilieninvestments bleiben selbstverständlich auch im ausgeloggten Zustand erhalten. Den erneuten Login erreichen Sie über diesen Link. Da es sich bei dem IIPRO-Tool um eine cloudbasierte Lösung handelt, können Sie sich flexibel von jedem anderen Rechner aus einloggen. Da die Daten nicht lokal gespeichert werden, sind sie sofort – ganz egal von welchem Ort auch immer – online verfügbar.

MEINE IMMOBILIEN

Unter dem Hauptmenüpunkt MEINE IMMOBILIEN sind nacheinander alle bereits erfassten Immobilien dargestellt. Wenn Sie in der linken Menüzeile mit dem Mauszeiger über die erfassten Immobilien fahren, gelangen Sie über das jeweilige Menüfenster, das dann aufklappt, direkt zu den Daten und der Kalkulation Ihres gewünschten Investments. Über den grünen Button + Immobilie hinzufügen erfassen Sie eine neue Investmentimmobilie. Nutzen Sie den Immobilienassistenten, um die ersten Rahmendaten aufzunehmen oder geben Sie die notwendigen Daten direkt hier ein.

Cockpit

Das Cockpit ist die Schalt- und Steuerzentrale Ihres Immobilieninvestments. Auf einen Blick sehen Sie alle relevanten Daten rund um den Cash-Flow, die Rendite und die Prognose der Wertentwicklung Ihres Investments. Weiterhin erkennen Sie hier die Potenziale, aber auch die Risiken der von Ihnen ins Auge gefassten Immobilie. Bei dem Cockpit handelt es sich um eine reine Übersicht, so dass hier keine Daten zu erfassen sind. Mit dem grünen Button Als PDF speichern am oberen rechten Bildschirmrand speichern Sie diese Übersicht bequem als PDF ab. Dies stellt eine ideale Grundlage für Ihr Bankgespräch dar. Mit dem orangefarbenen Button Immobilie löschen entfernen Sie die betreffende Immobilie aus Ihrer Datenbank. Bitte nutzen Sie diese Funktion – trotz Sicherheitsabfrage – mit äußerster Vorsicht. Eine einmal gelöschte Immobilie ist nicht mehr herstellbar!

Objektdaten

In dem Abschnitt Objektdaten erhalten Sie Überblick über relevante Allgemeindaten zur Immobilie wie Anschrift, Anzahl und Gesamtfläche der Wohneinheiten, Baujahr, Marktwerteinschätzungen,eventuell geplante Baumaßnahmen sowie die Lagequalität. Zudem wird die genaue Lage der Immobilie in zwei Lagekarten (via Google-Maps) dargestellt. Die Eckdaten des Objektes werden hier, sofern noch nicht mithilfe des Immobilienassistenten erfasst, eingegeben. Gegebenenfalls notwendige Änderungen oder Ergänzungen von Objektdaten sind jederzeit möglich. Im Abschnitt Immobilie haben Sie zudem die Möglichkeit, ein Bild der Immobilie hochzuladen, welches auch im Menü und in der Übersicht angezeigt wird. Wir empfehlen eine Bildgröße von ca. 640 x 480 Pixel zu verwenden.

Mieteinheiten

Zur Ermittlung der Mieteinnahmen werden die Mieteinheiten separat und nach Nutzungsart (Wohnen, Gewerbe und Stellplätze) erfasst. Dies bietet Ihnen die Möglichkeit die Potenziale und gegebenenfalls Risiken jeder einzelnen Mieteinheit aufzuzeigen. Über den grünen Button + Neue Mieteinheit hinzufügen legen Sie bei der jeweiligen Nutzungsart eine neue Einheit mit Angaben zur Lage, Mietername und Flächengröße an. Die Ist-Miete, die ortsübliche Vergleichsmiete und die Marktmiete können zusätzlich zu Vergleichszwecken erfasst werden. Durch die integrierte Liveberechnung werden damit eventuell vorhandene Mietsteigerungspotenziale (Mieterhöhung im Bestand oder bei Neuvermietung) sofort ermittelt und über ein „Ampelsystem“ angezeigt. Grün zeigt Ihnen an, dass noch Potenzial für Mietsteigerungen bestehen. Die Farbe Orange zeigt an, dass eventuelle Mietanpassungen genauer geprüft werden sollten. Rot hingegen signalisiert, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. Marktmiete bereits erreicht ist oder gar überschritten wurde. Die Gesamtfläche und –anzahl der einzelnen Nutzungsarten sowie die Ist-Miete werden jeweils gesondert aufgelistet. Auf einen Blick sehen Sie damit für jede Nutzungsart den Mietpreis, den qm-Preis und vorhandene Mietsteigerungspotenziale. Um Änderungen bereits erfasster Mieteinheiten vorzunehmen, gelangen Sie über den Button Bearbeiten in den entsprechenden Überarbeitungsmodus. Ein Löschen der Mieteinheiten erfolgt jederzeit über den Button Entfernen.

Darlehen

Erfassen Sie hier die Darlehen, die Sie für Ihr Immobilieninvestment und eventuelle Baumaßnahmen aufnehmen möchten. Neben den Finanzierungskonditionen wie Zins und anfängliche Tilgung können sie weitere Kosten für Wertgutachten oder Bearbeitungsgebühren erfassen. Es besteht die Möglichkeit über den Button + Darlehen hinzufügen eine Vielzahl von Darlehen zu hinterlegen. Änderungen, Ergänzungen oder das Entfernen von Darlehen können jederzeit erfolgen. Graphisch dargestellt ist der Verlauf des Darlehensstandes über einen Prognosezeitraum von jeweils 10 Jahren. Die Darlehenskalkulation ist optimiert für langfristige Annuitätendarlehen. Weitere Darlehensarten werden sukzessive mit in die Features des IIPRO-Kalkulationstools aufgenommen.

Investment

Zentraler Part einer professionellen Immobilien-Investmentkalkulation ist der sogenannte „Investitions- und Finanzierungsplan“. Hier werden die Gesamtinvestitionskosten und die Finanzierungsstruktur des Investments gegenübergestellt. Von zentraler Bedeutung ist, dass die jeweilige Summe von „Investition“ und „Finanzierung“ gleich groß ist. Salopp ausgedrückt bedeutet dies, dass nur so viel investiert werden kann, wie auch finanziert wird. Etwaig fehlende Gelder werden durch IIPRO automatisch dem Eigenkapital zugeordnet. Zudem wird in diesem Bereich Investment der für den Immobilieninvestor steuerlich wichtige maximale anschaffungsnahe Aufwand berechnet und angezeigt. In diesem Arbeitsblatt werden neben dem Kaufpreis, eventuelle Maklerprovisionen auch geplante Baumaßnahmen sowie sonstige Investitionsaufwendungen aufgelistet. Eine Änderung der Daten kann jederzeit vorgenommen werden. Auf der Finanzierungsseite werden alle Darlehen dargestellt. Die Erfassung der Darlehen erfolgt ausschließlich im Arbeitsblatt Darlehen. Die Ermittlung des anschaffungsnahen Aufwands erfolgt in einer ersten groben Näherung über den Bodenrichtwert, die Grundstücksgröße und die Gesamtinvestitionskosten. Diese Daten können entweder direkt eingegeben oder über den Immobilienassistenten erfasst werden.

Cash-Flow

Im oberen Bereich des Abschnittes Cash-Flow werden nur noch die Eingangsvariablen für die weitere Cash-Flow-Betrachtung über einen langfristigen Zeitraum von 10 Jahren erfasst, sofern diese noch nicht über den Immobilienassistenten eingegeben wurden. In der weiteren Auswertung finden Sie dann eine tabellarische Übersicht und grafische Darstellung über alle Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 10 Jahren – beginnend ab dem Übergabedatum der Immobilie. In der dargestellten Tabelle werden alle Werte, insbesondere Mieten und Kosten, mithilfe der erwähnten Eingangsvariablen hochgerechnet. Damit haben Sie als strategisch orientierter Investor alle erforderlichen Langfristdaten an der Hand um Ihre Immobilie strategisch zu managen und Optimierungspotenziale zeitgerecht umzusetzen. Auch steuerliche Effekte sowie die freie Liquidität lassen sich auf diese Weise auf einfachste Art und Weise hochrechnen und analysieren.

Renditeentwicklung

Sämtliche denkbaren Eigenkapital- und Anfangsrenditen (mit und ohne Steuereffekt) sind unter dem Menüpunkt Renditeentwicklung auf einen Blick, tabellarisch und grafisch aufbereitet. Erkennen Sie sofort, ob es sich um ein lukratives Investment handelt oder Nachbesserungsbedarf besteht. Die Betrachtung erfolgt für drei exemplarische Jahre des zehnjährigen Prognosehorizonts. Beginnend mit dem ersten vollen Bewirtschaftungsjahr widmet sich die Darstellung dem 4. Jahr, vielfach das erste Jahr nach der anfänglichen „Optimierungsphase“, und dem vorletzten Jahr, also dem Jahr 9. Aufgrund der vielfältigen Renditedefinitionen, die im Umlauf sind, sei unbedingt auf die Einzelerläuterungen in den Tooltipps sowie Tutorial-Videos verwiesen.

Wertentwicklung

Wie sich die Restschuld und der voraussichtliche Marktwert Ihrer Immobilie entwickeln werden, analysieren Sie anhand von bereitgestellten Diagrammen unter dem Menüpunkt Wertentwicklung. Erkennen Sie mithilfe der „Vermögensschere“ sofort, welchen Einkaufsgewinn Sie erzielen können und wie sich Ihr Nettovermögen voraussichtlich entwickeln wird. Auch wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch in weiter Zukunft liegt, wird mit dem dargestellten Verkaufsszenario hochgerechnet, welchen Gesamterlös und welche Gesamtrendite Sie im Jahr 11 generieren können. Eine Matrix (berechnet aus verschiedenen Miet- und Faktoransätzen) zeigt Ihnen zudem auf, was passiert, wenn sich Ihr Investment besser oder schlechter als geplant entwickeln wird. Sehen Sie also auf einfache Art und Weise, was in Ihrer Kasse laden wird, wenn Sie Ihre Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Operative Kennzahlen

Unter dem Abschnitt Operative Kennzahlen zeigen wir Ihnen auf, wie sich die Mieten und Bewirtschaftungskosten exemplarischer Jahre entwickeln werden. Diagramme zeigen die Zusammensetzung der Kosten.

Finanzierung

Ein besonderes Feature des IIPRO-Tools sind die im Abschnitt Finanzierung dargestellten Bankkennwerte. Hierbei handelt es sich um Kennwerte, wie sie finanzierende Banken üblicherweise für die Einschätzung von Immobilieninvestments nutzen. Wesentliche Kennwerte, die ausgewertet werden, beziehen sich auf die Kapitaldienstfähigkeit, aber auch den Beleihungsauslauf der Immobilie. Zur Auswertung gelangen insgesamt 6 Kennwerte, die exemplarisch für mehrere Jahre dargestellt werden. Die Auswertung erfolgt tabellarisch und graphisch und bietet eine hervorragende Grundlage für die Verhandlung der Finanzierungskonditionen mit der Bank. Sie bietet aber auch Ihnen eine besonders effektive Beurteilung der Immobilienqualität aus der Sichtweise der Bank.

Bonität

Unter dem Menüpunkt Bonität erfassen Sie Ihren Schufa-Score. Erhalten Sie hier zahlreiche Tipps und Hinweise für die Beurteilung Ihrer persönlichen Bonität aus Sicht finanzierender Banken.

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